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商場選址應考慮哪些因素?

來源:注冊海外公司上海站 發表時間:2012-01-13 20:38 點擊:

商場選址受眾多因素的影響,歸納起來,主要應從以下幾點因素入手分析:

一、地理位置細分策略

地理位置細分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關聯程度等地理條件進行細微分析后,對商場位置做出選擇的策略。主要可從以下幾方面進行細分:

1.商場選址與路面、地勢的關系。一般情況下,商場選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況,因為這直接影響著商店的建筑結構和客流量。通常,商店地面應與道路處在一個水平面上,這樣有利于顧客出入店堂,是比較理想的選擇。但在實際選址過程中,路面地勢較好的地段地價都是很高,商家在選擇位置時競爭也很激烈,所以在有些情況下,商家不得不將商場位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況,最重要的就是必須考慮商場的入口、門面、階梯、招牌的設計等,一定要方便顧客,并引人注目。

如果商店位置不得不設在空間,比如二、三層樓上,則應使入口處的樓梯設計位置盡量在建筑物的表面,而不能在店內,應對樓梯加以裝潢,如以電動滾梯代替樓梯、外罩玻璃罩等,外觀既要美觀又要醒目,具有吸引力。

2.商場選址與地形的關系。地形、地貌對商店位置的選擇的主要影響表現在:

①方位情況。方位是指商場坐落的方向位置,以正門的朝向為標志。方位的選擇與商場所處地區氣候條件直接相關,如:風向、日照均對店面的朝向有很大影響。以我國北方城市為例,通常以北為上,所以一般商業建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

②走向情況。走向是指在商場所選位置顧客流動的方向。比如我國的交通管理制度規定人流、車流均靠右行駛,所以人們普遍養成右行習慣,商場在選擇地理位置進口時應以右為上。如商場所在地的道路如果是東西走向的街道,而客流又主要從東邊來時,則以東北路口為最佳方位;如果道路是南北走向,客流主要是從南向北流動時,則以東南路口為最佳位置。

③交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般來說在這種交接地,商場建筑的能見度大,但在選擇十字路口的哪一側時,則要認真考察道路兩側,通常要對每側的交通流向及流量進行較準確的調查,應選擇流量最大的街面作為商場的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口,最好將商場設在三叉路口的正面,這樣店面最顯眼;但如果是丁字路口,則將商場設在路口的“轉角”處,效果更佳。

二、潛在商業價值評估策略。

潛在商業價值評估是指對擬選開業的商場位置的未來商業發展潛力的分析與評價。評價商場位置的優劣時,既要分析現時的情況,又要對未來的商業價值進行評估,這是因為一些現時看好的商場位置,隨著城市建設的發展可能會由熱變冷,而一些以往不引人注目的地段,也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。如我國的北京市這樣的古老城市,在舊城區改造過程中,在城區的四周建起了現代化的居民小區,許多居民喬遷新居,致使原來僻靜的城外街道現在車水馬龍十分熱鬧,構成生意旺盛的新商業街,而昔日遠近聞名的傳統商業街,比如前門大柵欄,雖然位于市中心區,也隨形勢的變化逐漸失去了光彩。因此;新商場在選址時,應更重視潛在商業價值的評估。主要應從以下幾方面評價:

1. 擬選的商場地址在城區規劃中的位置及其商業價值

2. 是否靠近大型機關、單位、廠礦企業。

3. 未來人口增加的速度、規模及其購買力提高度。

4. 是否有“集約效應”,即商場建設如果選在商業中心區,雖然使企業面對多個競爭對手,但因眾多商家云集在一條街上,可以滿足消費者多方面的需求,因而能夠吸引更多的顧客前來購物,從而產生商業集約效應。所以“成行成市”的商業街,也是企業選擇位置需重點考慮的目標。

三、出奇制勝策略。

商場選址時既需要科學考察分析,同時又應該將它看成一種藝術。經營者有敏銳的洞察力,善于捕捉市場縫隙,用出奇制勝的策略,與眾不同的眼光來選擇商場位置,常常會得到別人意想不到的收獲。如全美洲最大的零售企業“沃爾瑪”聯合商場的總經理薩姆•沃爾頓就是采用“人棄我取”的反向操作策略,把大型折價商場遷到不被一般商家重視的鄉村和小城鎮去。因為那里的市場尚未被開發,有很大潛力,同時又可回避城區商業日益激烈的競爭。再比如新加坡著名華商董俊競創建“詩家董”百貨集團,在商場選址問題上,力排眾議,選擇一塊人們普遍認為風水不好又面對墳場的烏節路地段作店址。后來這塊地方很快成為商家云集之地和世界上租金最昂貴的地段之一,“詩家董”的生意也越做越紅火。董俊競之所以不信風水選這塊地作店址,主要是注意到每天都有不少外國人通過烏節路到城里去,烏節路有可能發展為交通要道。

四、專家咨詢策略。

對于較大型商業的投資來說商場位置的選擇是重要戰略決策。為避免重大損失,經營者應聘請有關專家進行咨詢,對所選擇的商場位置進行調查研究和系統分析,如對交通流量、人口與消費狀況、競爭對手等情況逐一摸底分析,綜合評價優劣,再做出選擇,使商場地址的選擇具有科學性。

五、顧客的數量和質量。

通過商圈調查,對商圈內的顧客的消費能力和商業動向予以分析。

對顧客的消費能力調查分析,主要包括以下內容:

1.有關該地區消費者的生活特性、消費習慣的資料;

2.人口結構,包括現有人口的年齡;性別、職業、文化程度及人口密度、增長速度等基本情況;

3.家庭戶數及構成,包括家庭戶數總數的變動情況、家庭人口的增減狀況;

4.消費者的收入水平,包括個人及家庭的收人情況;

5.消費者的消費狀況,包括消費者的消費水平、消費購買力情況及消費意識。

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