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商場招商租賃及開業準備

來源:注冊海外公司上海站 發表時間:2012-01-13 20:38 點擊:

商場竣工到開業慶典之前還有大量準備工作,除了設備調試和人員訓練之外,最首要的工作是店面招商和出租。

 

一.招商租賃階段

 

商場建成并不意味著開發過程的完結,下一步的任務是為出租店面尋找承租戶,也就是招商租賃。為了保證招商目標能夠成功地實現,首先需要在預算的基礎上確定開業后的經營目標。其次,需要根據金融情況確定出租方式和策略。實際上,早在商場設計和建設階段,預算和出租招商工作已經展開。

 

(一)商場的決算

 

商場開發必須預測開業之后的收入,并和資本投入結合起來考慮。在可行性研究階段已經做過項目成本預算,在建筑設計階段的最后可以進行更為準確的決算,計算商場的開發費用和成本,進行投資和受益的經濟分析,制定開業后的經營目標,并以此作為店面出租的依據。

 

(二)招商和承租戶選擇

 

在招商過程中,有必要對每一個承租戶進行評價,預測它們的經營前景,作為店面出租的指導。

 

第一,承租戶的選擇要保證租金的來源。商場的店面出租和租金關系密切。開發商的目標是選擇合適的零售商,獲得足夠的租金,最大限度地出租營業面積,獲得最大的利潤來源。以往的經驗并沒有給選擇承租戶和預測未來收入提供可靠的指導,問題在于獲得長期穩定的租戶和短期高回報是有矛盾的,在某些情況下難以兩全其美。開發商把面積大量出租給信譽好的零售商,可以保證租金來源的穩定性,但是這些承租戶可能達不到預期的銷售額,所以難以讓業主和金融投資機構滿意。開發商由此面臨協調一個長期收益和迅速收回投資的問題,反映在承租戶是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店,還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。

 

在一些地方,購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽一般,但是它們商品銷售量大,所以,商場中一些非常好的位置,常常被這些購物者接受程度很高但信譽一般的小規模承租戶占據。知名的全國性連鎖店雖然經營能力很強,有時候卻只能得到較低租金的位置。因此,商場在選擇承租戶時,需要在利潤和穩定性之間做出選擇。

 

第二,需要保證商場商品種類的完整性。購物者對商場中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意,他們希望能夠像在城市商業區購物一樣,方便地進行款式、質量和價格的比較。開發商在招商時應當考慮選擇一些承租戶集中布置,擴大商品覆蓋范圍,方便購物者進行比較,提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性,創造“購物氣氛”。

 

(三)承租戶租金

 

店面租金與商場的規模有關,一般大型商場的租金高,小型商場的租金相對低一些。如果規模相同,由于位置不同,租金也有差別,即使在同一商場,付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。

 

由于經營商品的種類和利潤不同,并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分,一部分是按面積收取基本租金,稱為抵押保證金或抵押租金,另一部分按銷售額以一定的比例抽取,稱為百分比租金。

 

下表列舉了50年代美國一些重要的承租戶類型和租金的關系(1ft2=0.093m2)

承 租 戶 抵押保證金 ($/ft2) 百分比租金

百貨商店 1.5 2—3%

小型百貨商店 0.75—1.5 2.5—5%

超級市場 1.25—2 1—2%

風味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7%

糖果店干果店 5—6 6—10%

綜合商店 1—2 3—6%

服裝店 <2 <4%一5%

小服裝店 2.5—6 10%

全國連鈕級裝店 4%

童裝 6%

五交化商店 1.75 4—5%

家具和家庭裝飾店 1.75—2 4—6%

餐飲店 1.75—3 4—7%

服務設施 比較低 10%

 

百貨商店是商場的核心,常常能夠獲得較低的租金,特殊的情況還能夠有所增加,并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型商場的次級核心承租戶,在中型商場中可能成為核心承租戶,它介于傳統的百貨商店和綜合商店之間,其商品經營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對商場也很重要,所以它可以通過談判獲得較低的租金,但不會低于百貨商店。

 

超級市場是商場的重要補充,多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店,它有良好的信譽,能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型商場和鄰里中心的地位更重要,所以租金更低。超級市場提供的是方便購物,雖然在區域中心,購物者的興趣不在比較購物方面,但研究表明,超級市場對于吸引人流的作用非常大,所以,在大型商場,超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外,還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店,面積從50一200mz,井有較好的銷售額。

 

綜合商店一般占整個區域商場營業面積的4—9%,單位面積的銷售額非常低,但它是商場必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店,具有良好信譽。它們對于小型商場可能非常重要,因此收取的租金較低。

 

服裝店要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是商場的重要成員。具有地方特色的服裝商店數量很少,而且多數對商場不感興趣。因此,它們在談判中占據主動,能夠獲得比小服裝店更低的租金,雖然它們不是全國性的連鎖店,但是多數信譽好。商店規模是影響租金的另一個因素,一般小商店支付的租金高,全國性連鎖店的租金低。

 

家具店對位置的要求不高,但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大,主要位于地下室,在主要營業層只需要小面積展示空間。

 

商場的餐飲設施分為三類,即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對商場來說非常重要,它能夠吸引汽車交通,所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中,同時又不能脫離主要步行人流。

禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經營,也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加商場的吸引力,其銷售收入也很高,收取的租金也相對高一些。

 

服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等,在商場中占的比例很小,不超過2%,但卻是商場的必要的。

 

二.開業階段

 

商場開業幾周之前,就要開始充分利用各種媒體積極宣傳,這是非常重要的,如果宣傳不夠,開業時知道的人太少,來的人也少,不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望,而且也使承租戶感到失望。

 

商場開業日可能會涌來大量購物者和參觀者,造成各種設施不夠使用,而且由于對新環境不熟悉,可能會出現各種意想不到的情況。比如,購物者迷路,找不到停車位,停車排隊等候;商店、庭院和中庭空間人滿為患;餐飲設施供不應求;購物排隊等。為了讓開業有序進行,可以制定開業時間表,有組織地進行。

 

大型區域商場的開業可能影響整個城市甚至這個城市帶地區,因此最好把開業時間從一天延長到幾天。開業第一天,由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環境,如果發現問題,可以及時補救。第二天是媒體接待日,邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區日,通過地方報紙或者郵件邀請附近社區居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。

 

值得注意的是,商場要求統一管理,應當盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75%以上),不同時開業可能會使一些購物者感到失望,而且購物人流也不能按照規劃的線路運動,未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此,為了避免出現這種情況,應當盡早控制工程和裝修進度,制定嚴格的開業計劃和時間表,并在招商談判時和承租戶協商解決。即使不可能同時開業,未完成部分也需要進行遮擋,并最好標明預定的開業日期。

 

在開業的最初幾周,可能有成千上萬的購物者前來參觀購物,因為不熟悉環境,所以應當用簡單明白的方式指明方向,發放一些宣傳和線路指導圖,在開業之前,所有的交通符號、停車標志燈都必須齊備。

 

開業的慶典活動可能很簡單,也可能很隆重,它們表明了同一個意思,那就是開發建設過程已經告一段落,進入了運營階段。雖然今后隨著潮流的變化,需要改變外觀形象或者加入新用途,改變營銷策略或類型以提高競爭力,并進一步完善。同時也表明,到此時為止主要的開發工作已經完成。

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